El cobro de las cuotas condominales ordinarias y extraordinarias, no es una facultad potestativa ni de la administraciĆ³n ni del comitĆ© de vigilancia, estĆ”n previstas en la ley, ese es el criterio de la ProcuradurĆa Social Ciudad de MĆ©xico; asĆ como del pronunciamiento judicial en diversos litigios sobre controversias de su aplicaciĆ³n.
La pretensiĆ³n de utilizar criterios para la aplicaciĆ³n de cobro de cuotas diversas o diferentes sobre Ć”reas comunes tales como alberca, salĆ³n de fiestas, ludoteca u otras similares, no pueden darse bajo el esquema o la figura "Hibrida" como se pretendiĆ³ por un grupo minoritario de condominios insistirse en ello.
Consideramos que lo que tendrĆ” que hacer la administraciĆ³n serĆ” aplicar, con toda su fuerza lo previsto en los artĆculos 15, 29 y 55 de la Ley; en atenciĆ³n a que el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias de mantenimiento, se cobran y utilizan para los gastos que requiere el condominio EN SUS ĆREAS COMUNES, como lo es vigilancia, limpieza, jardinerĆa, energĆa elĆ©ctrica y alumbrado, etc., de dichas Ć”reas; por lo que no puede entenderse bajo ningĆŗn concepto NI AUN POR ACUERDO DE ASAMBLEA, que pueda existir el pago de una cuota de mantenimiento ordinaria para el mantenimiento de los edificios habitacionales; y otro pago para Ć”reas comunes especificas y menos de aplicaciĆ³n hibrida; cuando dicho concepto, no se encuentra regulado ni en el reglamento interno, ni en la Ley.
La asamblea de condĆ³minos si bien es cierto, es el Ć³rgano supremo del condominio, y sus resoluciones obligan a todos los condĆ³minos a su cumplimiento; no menos cierto es que ninguna resoluciĆ³n puede estar por encima de la Ley; por lo que deberĆ” lo anterior quedar evidenciado para todos los condĆ³minos. Estamos claros que una correcta AdministraciĆ³n y el ComitĆ© de Vigilancia, pueden estar enfrentando viejas practicas llevadas a cabo fuera del marco jurĆdico inmobiliario condominal; pero ello no legitima ni autoriza de manera consuetudinaria "que su praxis" estĆ© legitimada o autorizada para llevarse a cabo.
Por ultimo, el articulo 56 de la Ley Condominal establece que las cuotas de mantenimiento deberĆ”n ser cubiertas por todos los condĆ³minos sin excepciĆ³n de ninguna especie, ni bajo ningĆŗn argumento que indique que no pueda cumplirse con dicha obligaciĆ³n; aceptar lo contrario implicarĆa el detrimento patrimonial del condominio, su minusvalĆa y la responsabilidad incluso de Ćndole civil y penal de quienes asĆ o avalaran.
ERNESTO CARLOS MEANA SARIĆANA
MEANA ABOGADOS